Huurwoning kleiner dan in het contract: kun je huurverlaging krijgen?

In de advertentie stond 70 m², maar als je zelf meet, kom je niet verder dan 63. Dat gebeurt vaker dan je denkt. Soms staat in het contract de BAG-oppervlakte, soms een ruwe schatting, en soms tellen gang en berging gewoon mee. Voor je huur kan dat uitmaken, want oppervlakte is een van de grootste onderdelen van de puntentelling.

Welke oppervlakte telt voor de huur?

Voor de maximale huur telt de oppervlakte volgens de meetinstructie van de Huurcommissie, niet het getal in je contract:

• Vertrekken (woonkamer, slaapkamers, keuken, badkamer): 1 punt per m². Een vertrek is minimaal 4 m² en minstens 1,5 meter breed.
• Overige ruimten (zolder, berging, bijkeuken): 0,75 punt per m². Minimaal 2 m².
• Telt niet mee: hal, gang, overloop, trap en een aparte toiletruimte.
• Schuin dak: alleen het deel met minimaal 1,5 meter stahoogte telt.

Daarom is de oppervlakte voor de punten bijna altijd kleiner dan de gebruiksoppervlakte in de BAG of in een advertentie. Lees zo meet je je kamers op.

Zo meet je na

1. Meet elke ruimte op de vloer, van wand tot wand. Plinten negeer je.
2. Deel een L-vormige ruimte op in rechthoeken en tel die op.
3. Noteer per ruimte de maten op twee decimalen.
4. Maak foto's van het rolmaatje bij elke meting. Dat helpt als er later discussie komt.

Rekenvoorbeeld: wat kost 7 m² minder?

Hetzelfde appartement, twee keer doorgerekend met de huurprijstabel van 2026: met 70 m² aan vertrekken, zoals in het contract, en met 63 m², zoals gemeten. De rest blijft gelijk: energielabel C, een balkon van 6 m², een keuken van 2,20 meter en een WOZ-waarde van € 285.000.

Let op de WOZ-punten: die stijgen een beetje als de oppervlakte daalt. Een deel van de WOZ-punten wordt berekend per m², en met minder m² is de WOZ-waarde per m² hoger. Daardoor kost 7 m² minder geen 7 punten, maar minder. In dit voorbeeld zakt de maximale huur van € 974,05 naar € 939,73: € 34,32 per maand minder, ofwel € 411,84 per jaar. Daarom is het verstandig om het verschil met een volledige telling door te rekenen en niet uit je hoofd.

Wanneer levert het je echt iets op?

Minder m² betekent een lagere maximale huur. Je hebt er alleen iets aan als je huur daardoor boven het maximum komt. Dat hangt af van je situatie:

• Sociale huur en middenhuur: ligt je kale huur boven de maximale huur bij het juiste aantal punten, dan kun je om huurverlaging vragen. Voor middenhuur geldt dat bij contracten vanaf 1 juli 2024.
• Vrije sector: dan is er geen maximale huur volgens de punten. Was de oppervlakte in de advertentie of het contract duidelijk onjuist, dan kan er een andere route zijn, bijvoorbeeld via de afspraken in je contract. Vraag daarvoor advies bij het Juridisch Loket. Kom je door het juiste aantal m² onder de grens van 187 punten? Dan kan er toch een maximale huur gelden.

Zo vraag je om huurverlaging

1. Maak een volledige puntentelling met je eigen maten.
2. Stuur je verhuurder een voorstel tot huurverlaging met je telling en je maten als bijlage, en een ingangsdatum.
3. Geen akkoord of geen reactie? Vraag de Huurcommissie om een uitspraak, uiterlijk zes weken na de ingangsdatum uit je voorstel (artikel 7:254 BW). De Huurcommissie meet de woning zelf na.
4. Is je contract minder dan zes maanden geleden ingegaan? Laat dan de aanvangshuur toetsen, met terugwerkende kracht.

Veelgestelde vragen