Je woning
Je woning of kamer opmeten voor de puntentelling
Elke vierkante meter telt. Zo meet je je woning goed op.
Kort antwoord
Leg de telling van je verhuurder naast een eigen telling en controleer per onderdeel: oppervlakte, soort ruimte, energielabel, WOZ-waarde, keuken, sanitair, verwarming en buitenruimte. Vind je verschillen, vraag dan om uitleg en doe zo nodig een voorstel tot huurverlaging. De Huurcommissie kan een bindende telling maken.
Heb je een puntentelling van je verhuurder gekregen? Dan is dat een goed begin, maar het is geen eindoordeel. Een telling wordt gemaakt door de partij die belang heeft bij een hoge huur. Fouten zijn niet altijd opzet, maar ze vallen vaak dezelfde kant op. Rond de huurprijstabel van 2026 kost elk punt te veel je ongeveer € 6,87 per maand, ofwel € 82,38 per jaar.
Zo pak je de controle aan
- Vraag de telling volledig op: per onderdeel, met de maten per ruimte. Een totaal zonder uitsplitsing kun je niet controleren.
- Maak een eigen telling met de volledige puntentelling. Wat we uit openbare bronnen weten, zoals het energielabel en de bouwgegevens, vullen we al voor je in.
- Leg beide naast elkaar en loop de acht onderdelen hieronder langs.
De foutencheck per onderdeel
| Onderdeel | Waar het vaak misgaat | Zo controleer je het |
|---|---|---|
| Oppervlakte vertrekken | De BAG-oppervlakte van de hele woning wordt gebruikt in plaats van de maten per kamer. | Meet elke kamer van wand tot wand. Gang, hal, overloop en trap tellen niet mee. |
| Soort ruimte | Een zolder of berging wordt als vertrek geteld (1 punt per m² in plaats van 0,75). | Een vertrek is minimaal 4 m² en minstens 1,5 m breed. Een zolder of berging telt meestal als overige ruimte. |
| Schuin dak | De hele vloer onder een schuin dak wordt meegeteld. | Alleen het deel met minimaal 1,5 m stahoogte telt. |
| Energielabel | Een label dat niet bij jouw woning hoort, of een label dat pas later is geregistreerd. | Zoek het label en de registratiedatum op in de EP-online database. Onze check doet dat automatisch. |
| WOZ-waarde | Een verouderde of te hoge WOZ-waarde, of geen toepassing van het maximum voor de WOZ. | Zoek de WOZ-waarde op in het WOZ-waardeloket. Bij woningen met veel punten mag de WOZ maximaal een derde van het totaal uitmaken. |
| Keuken | Losse apparaten worden geteld, of de extra punten zijn hoger dan de punten voor het aanrecht. | Alleen ingebouwde apparatuur telt, en de extra punten zijn maximaal gelijk aan de aanrechtpunten. Lees puntentelling keuken. |
| Sanitair | Een toilet in de badkamer wordt geteld als apart toilet, of een wastafel dubbel. | Een apart toilet in een eigen ruimte geeft meer punten dan een toilet in de badkamer. |
| Buitenruimte | Een Frans balkon of een gedeelde tuin wordt als privé-buitenruimte geteld. | Een Frans balkon telt niet. Bij een gedeelde tuin deel je de punten door het aantal adressen. Lees balkon, tuin en dakterras. |
Betaal jij te veel huur?
Start de gratis huurcheck Check het gratis met je adres. Betaal je te veel, dan krijg je met het actiepakket (€ 19,95) alles om je huur omlaag te krijgen.
Wat kost een fout je?
Fouten tellen snel op. Een paar voorbeelden met de huurprijstabel van 2026:
- 10 m² zolder als vertrek geteld in plaats van als overige ruimte: 10 × 1 in plaats van 10 × 0,75. Dat is 2,5 punt te veel.
- Een Frans balkon als balkon geteld: het verschil tussen een aftrek van 5 punten (geen buitenruimte) en 2 punten plus de oppervlakte. Bij een balkon van 5 m² is dat al 8,75 punt.
- Te nieuw energielabel: van label C naar label A scheelt bij een appartement 22 punten.
Bij 152 punten is de maximale kale huur € 994,63 per maand, bij 140 punten € 912,26. Een verschil van 12 punten is dus al snel meer dan € 80 per maand.
Je vindt een verschil. Wat nu?
- Vraag om uitleg. Stuur je verhuurder per onderdeel wat je anders telt en waarom. Vaak is een fout dan snel opgelost.
- Doe een voorstel tot huurverlaging. Ligt je huur boven de maximale huur volgens jouw telling, stuur dan een voorstel met je telling als bijlage en een ingangsdatum.
- Naar de Huurcommissie. Gaat de verhuurder niet akkoord of reageert hij niet, dan kun je uiterlijk zes weken na de ingangsdatum uit je voorstel de Huurcommissie vragen om een uitspraak (artikel 7:254 BW). De Huurcommissie meet en telt zelf.
Is je contract minder dan zes maanden geleden ingegaan? Laat dan de aanvangshuur toetsen. Een uitspraak in jouw voordeel geldt dan vanaf het begin van je contract.
Tips voor een sterke onderbouwing
- Maak foto's van de ruimtes die je anders telt: zolder met trap, het balkon, de keuken.
- Noteer de maten per ruimte, met datum.
- Sla de gegevens van het energielabel en de WOZ-waarde op, met de datum waarop je ze opzocht.
- Houd het zakelijk: per onderdeel wat je telt, met de regel erbij.
Veelgestelde vragen
Is een puntentelling van de verhuurder bindend?
Nee. Alleen een uitspraak van de Huurcommissie of de rechter is bindend. Een telling van de verhuurder is een opgave die je kunt controleren en betwisten.
Mag de verhuurder de BAG-oppervlakte gebruiken?
Voor de puntentelling niet zomaar. De BAG geeft de gebruiksoppervlakte van de hele woning, inclusief gang en muren. Voor de punten tellen de maten per vertrek en per overige ruimte, volgens de meetinstructie van de Huurcommissie.
Welk energielabel telt mee?
Het geregistreerde energielabel van jouw woning. Bij een toetsing kijkt de Huurcommissie naar de situatie op een bepaalde peildatum, bijvoorbeeld de start van je contract bij een toetsing van de aanvangshuur. Is het label pas later geregistreerd, vraag dan na hoe dat in jouw situatie meetelt.
Hoeveel kost een procedure bij de Huurcommissie?
Als huurder betaal je € 25 leges. Krijg je gelijk, dan betaalt de verhuurder leges en krijg je je € 25 terug.
Bronnen
- Huurcommissie – beleidsboek waarderingsstelsel zelfstandige woonruimte
- Artikel 7:254 BW (huurverlaging)
- Huurcommissie
Laatst gecontroleerd op 23 oktober 2026. Dit artikel is algemene informatie, geen juridisch advies.
