Gebreken in je huurwoning: melden, herstellen en huurverlaging

Een gebrek is een staat of eigenschap van de woning waardoor je er niet het woongenot van hebt dat je mag verwachten. Denk aan lekkage, schimmel door een bouwkundige oorzaak, tocht door kapotte kozijnen of een cv-ketel die steeds uitvalt. Je verhuurder is verplicht gebreken te herstellen. Klein, dagelijks onderhoud, zoals een kraanleertje vervangen, is voor de huurder.

Stap 1: meld het schriftelijk

Bel je alleen, dan kun je later moeilijk bewijzen dat je het hebt gemeld. Stuur daarom een brief of e-mail met een duidelijke omschrijving, foto's en de datum waarop het gebrek begon. Vanaf 1 januari 2027 is een schriftelijke melding verplicht voordat je bij de Huurcommissie terechtkunt (Wet toekomstbestendige huurcommissie).

Met onze brief gebreken melden (€ 7,95) staat alles erin, inclusief de hersteltermijn.

Stap 2: geef zes weken voor herstel

Je verhuurder heeft in de regel zes weken om de gebreken te verhelpen. Bij spoed, zoals geen verwarming in de winter of geen warm water, mag je verwachten dat het sneller gebeurt.

Stap 3: niet hersteld? Vraag huurverlaging

Bij sociale huur kun je de Huurcommissie vragen de huur tijdelijk te verlagen tot de gebreken zijn verholpen. Afhankelijk van de ernst gaat het om 20, 30 of 40 procent van de kale huur. Huur je in de middenhuur of vrije sector, vraag dan advies bij het Juridisch Loket of een huurteam in je gemeente; de kantonrechter kan ook huurverlaging toekennen.

Wat je beter niet doet

• Huur inhouden. Doe dat niet op eigen houtje: je loopt het risico op een huurachterstand.
• Zelf laten repareren en de rekening sturen zonder dat je verhuurder in gebreke is gesteld. Dat kan alleen in bijzondere gevallen; vraag eerst advies.